Jedná se o výši úvěru k hodnotě zastavované nemovitosti. Hodnota zastavované nemovitosti se určuje bankovním odhadem nikoliv kupní cenou. Ideální stav je pokud se bankovní odhad rovná kupní ceně. V případě že bankovní odhad je nižší než kupní cena, znamená to pro kupujícího vynaložení dodatečných vlastních peněz pro danou transakci. Ukazatel LTV je jedním z parametrů, které jsou regulovány ze zákona ČNB. Platné nastavení tohoto ukazatele je od 1.4.2022 pro žadatele o hypotéku do 36-ti let ve výši 90 % LTV a pro uchazeče starší 36-ti let na úrovni 80 % LTV.

Je to poměr mezi měsíční splátkou všech úvěrů k výši měsíčních čistých příjmů domácnosti. Jedná se o další v pořadí ukazatelů regulovaných ze zákona ČNB. Dle platného nastavení od 1.4.2022 může tento poměr činit maximálně 50% u žadatelů o hypotéku do 36-ti let věku a maximálně 45% u žadatelů starších 36-ti let věku. Každá banka má zároveň právo u 5 % úvěrů z celkového objemu se od tohoto ukazatele odchýlit a nastavit ukazatel jinak dle svých interních směrnic. Toto se využívá především u bonitních klientů, kteří mají evidentně bonitu dostačující na splácení daného úvěru, ale technicky překračují stanovený ukazatel 50 % resp. 45 % DSTI.

Jedná se o poměr mezi objemem všech úvěrů a výší čistých ročních příjmů domácnosti. Jedná se taktéž o ukazatel regulovaný ze zákona ČNB. Od 1.4.2022 může být tento ukazatel maximálně 9,5 u klientů do 36-ti let a u klientů starších 36-ti let potom může být maximálně 8,5. V praxi to například znamená, že pokud má domácnost čistý příjem 100tis. Kč, nemá žádné jiné úvěry a žadatelům je například 40 let, tak maximální výše hypotéky může být 8,5mil. Kč.

Jedná se o časový úsek, po který je úroková sazba neměnná a bankou pro klienta garantovaná, nejčastěji aplikované fixace úrokové sazby jsou 3,5,7,8 a 10 let. Podle zákona je banka povinna klienta kontaktovat nejpozději 3 měsíce před uplynutím fixačního období. V závislosti na ekonomickém cyklu a relevantnosti lze refinancování a úrokovou sazbu řešit 1-2 roky před uplynutím fixace. Toto je již obvykle předmětem práce zkušeného hypoteční makléře.

Plovoucí úroková sazba je sazba, která se mění podle vývoje sazeb na mezibankovním trhu. Pro českou korunu se nejčastěji jako základ pro výpočet používá sazba mezibankovního trhu deposit v Praze tzv. PRIBOR. Nejčastěji se používá měsíční PRIBOR. Finální úroková sazba se tvoří jako PRIBOR + marže banky. Tento typ sazby je vhodný spíše pro bonitní a ekonomicky zdatné investory. Zatímco na trhu hypoték je tato forma spíše ojedinělá, tak na trhu firemních úvěrů je naprosto běžná. Floatová sazba je výhodná v případě vyšších úrokových sazeb a při předpokladu jejich poklesu, kdy klient již na měsíční bázi generuje zisk z jejich poklesu (uvažujeme měsíční PRIBOR).

Je to roční procentní sazba nákladů na spotřebitelský úvěr. Jde o podíl celkové dlužné částky vyjádřený v procentech, který má dlužník povinnost uhradit za období jednoho roku. Jedná se o úrokovou sazbu, kde jsou již zohledněny veškeré náklady spojené s vyřízením spotřebitelského úvěru (např. poplatek za odhad, poplatek za vyřízení úvěru, úvěrové pojištění, poplatek za čerpání na návrh na vklad zástavní smlouvy atd.). RPSN nám v podstatě říká, kolik nás bude úvěr průměrně za rok stát a také to, že čím vyšší je rozdíl mezi RPSN a úrokovou sazbu, tak tím méně je úvěr výhodný resp. potenciálně nízká úroková sazba je vykoupena poměrně vysokými náklady spojenými s vyřízením úvěru. Z toho vyplývá, že kromě úrokové sazby bychom měli sledovat také RPSN.

Splatnost úvěru je do 65 let až 70 let věku žadatele, při maximální splatnosti 30 let. Samozřejmě existují extrémy, kdy splatnost může být až 40 let a může to být při věku žadatele až do 80 let, ale v těchto případech se jedná o individuální výjimky, které se posuzují na základě relevantních argumentů a potřeb klientů a jsou opravdu ojedinělé.

Je to hypotéka, kdy žadatel nebyl povinen prokazovat žádné příjmy, tj. neřešila se jeho bonita, ale jeho solventnost se brala vzhledem k nadstandardnímu zajištění, které bance poskytoval. Z tohoto důvodu se tento typ hypotéky poskytoval obvykle při LTV 50%. Tyto hypotéky na bankovním regulovaném trhu skončili ke konci roku 2016 s příchodem nového zákona o spotřebitelském úvěru. Od té doby má banka povinnost posuzovat příjmy a jejich udržitelnost a stabilitu u každého žadatele o hypotéku. Z tohoto důvodu se v dnešní době můžeme setkat s úvěry bez prokazování příjmu již pouze na nebankovním trhu, je ovšem nutné konstatovat, že cena, zajištění a bezpečnost takovýchto úvěrů je diametrálně odlišná od klasických bankovních produktů. Posouzení, doporučení a zpracování je vhodné konzultovat se zkušeným hypotečním makléřem.

Je hypotéka, u které se bonita počítá nikoliv na základě čistých příjmů, ale na základě obratů (obvykle výnosů v rámci daňového přiznání, ale mohou být i jiné formy). Tento typ hypotéky je vhodný především pro podnikatele s velkými tržbami, ale nižším než potřebným daňovým základem. Můžeme sem zařadit např. i tzv. předschválenou splátku hypotéky na základě dlouhodobých obratů na běžném účtu. Nicméně tak jako u hypotéky bez prokazování příjmu byl ke konci roku 2016 v souvislosti se zákonem o spotřebitelském úvěru tento druh hypoték na trhu značně omezen.

Nemovitost v družstevním vlastnictví lze financovat třemi základními způsoby. První variantou je zastavit bance jinou nemovitost v osobním vlastnictví s potřebnou zástavní hodnotou. Jiným způsobem je použít na tento typ transakce nezajištěný úvěr tj. úvěr bez zástavy. Nevýhodou takovéhoto financování je obvykle kratší splatnost, vyšší úroková sazba a hlavně nižší objem úvěru než je potřeba. Posledním způsobem je využití tzv. předhypotečního úvěru, jehož předpokladem je převod dané nemovitosti do osobního vlastnictví, a to od 1-2 let podle konkrétní banky. Také tato varianta je spojena s dočasně vyšší úrokovou sazbu a omezenou výší hypotečního úvěru. Po převodu do osobního vlastnictví se úvěr překlopí do standardního hypotečního úvěru s běžnou úrokovou sazbou.

Ano, zajistit úvěr je možné jakoukoliv vhodnou nemovitostí nacházející se na území ČR s dostatečnou zástavní hodnotou. Tato nemovitost by měla být ve vlastnictví žadatelů popř. rodinných příslušníků žadatelů. Typickými příklady, kdy k tomu dochází je například špatný technický stav kupované nemovitosti, právní vady nebo nákup družstevního bytu, kde není možné aplikovat předhypoteční úvěr anebo při nákupu nemovitosti v zahraničí, kdy můžeme právě ručit vlastní nemovitostí v ČR.

Ano, úvěr lze dozajistit i jinou nemovitostí než kterou kupujeme. Při dostatečné bonitě, tak lze financovat i 100% kupní ceny. Dvěma klasickými případy jsou situace, kdy nemám žádnou hotovost na nákup nemovitosti, ale již vlastním jinou nemovitost anebo mám požadovaných 20% vlastních zdrojů, ale odhad nemovitosti (tj. zástavní hodnota) je nižší než kupní cena a dodatečné vlastní zdroje již nemám, ale mám druhou nemovitost.

Ano, lze, avšak jen u některých bank a tato možnost se v čase vyvíjela a měnila. V tento moment existují na trhu 4 banky, které tuto variantu získání hypotéky umožňují. Nutno říci, že tuto variantu je nutné bedlivě sledovat, protože v čase prošla mnoha změnami, a tudíž to co je pravda v tento moment již za měsíc nemusí platit. Proto je nutné danou věc posuzovat v konkrétní moment. Při převzetí hypotéky banka žadatele standardně skóruje a prověřuje jeho bonitu. Pokud stávající úvěr nestačí na financování nemovitosti, tak je možné vyřídit ještě druhou hypotéku, ale tu již za aktuálních tržních podmínek.

Tato oblast prošla značnými změnami a byla a je asi nejvíce diskutovaná. Časově lze toto téma rozdělit do dvou období. První období je do 30.11.2016 a druhé období od 1.12.2016 do současnosti. V prvním období při splacení hypotéky mimo výročí fixace byla účtována sankce ve výši 5-25% z objemu úvěru, a to bez ohledu na důvod předčasného splacení (rozvod, prodej nemovitost, refinancování úvěru atd.). Případná sleva na sankci nebo její zamítnutí bylo plně v kompetenci každé banky. Ve druhém období (od 1.12.2016), kdy vešel v účinnost nový zákon o spotřebitelském úvěru, bylo možné jako sankci účtovat pouze účelně vynaložené náklady. Výklad tohoto termínu si však každá banka vyložila po svém a ten přístup byl v rámci bankovního trhu velice rozdílný. To znamenalo, že část bank pokračovala v sankcionování v původních rozměrech a některé banky účtovaly pouze tisícikorunové administrativní poplatky. Z tohoto důvodu 7.3. 2019 ČNB vydala sjednocující stanovisko, kde definovala jaké náklady mohou banky klientům účtovat u hypoték při jejich předčasném splacení, a to že do účelně vynaložených nákladů nelze zahrnout tzv. cenu peněz neboli ušlé úroky. Od té doby je situace velice nestálá a turbolentní a zdá se, že jasná pravidla přinese až očekávaná novela zákona, která má právě konkrétní sankce a jejich výši včetně výluk jasně definovat.